Como Fazer Orçamento de Obras [04 ETAPAS]

Como fazer orçamento de obras: Quer Aperfeiçoar sua habilidade em Orçamentos Precisos e Eficientes?

Então você está no lugar certo!

Neste artigo, vou compartilhar as 04 Etapas essenciais para saber Como Fazer Orçamento de Obras Residenciais ou Comerciais de forma impecável.

Não perca mais tempo com orçamentos ineficazes que não atendem às expectativas do cliente. Com este guia, você terá certeza do processo e fará Orçamentos bem sucedidos!

Etapa 01: Reunir Informações

Obter Projetos e Demais Documentos

O primeiro passo para Fazer um Orçamento de Obras é obter os projetos arquitetônicos e complementares (estrutural, fundações, instalações, impermeabilização, etc) disponíveis.

Consulte o cliente ou os arquitetos responsáveis para que compartilhem o documento mais atualizado para iniciar os trabalhos. Se tiver afinidade com os softwares específicos, solicite também os arquivos .DWG, .IFC, .RVT e .SKP, caso existam, o que ajudará na fase do Levantamento de Quantitativos.

Outros documentos podem acabar sendo úteis nesse processo, como planilha de referência para orçamento (no caso de obras comerciais ou condominiais) ou termo de referência/edital. Solicite todos os documentos disponíveis para seu contato para um entendimento completo e imediato da obra pretendida.

No caso de Reformas, é muito comum não haver nada além de uma planta baixa sem detalhamentos. Nestes casos, é preciso focar no próximo passo: visita ao local e entrevista com o cliente.

Visitar o Local e Entrevistar o Cliente

Em segundo lugar, é muito importante ter uma entrevista de briefing com o cliente, síndico ou intermediário que te procurou para pedir o orçamento. Entenda as necessidades, qual a demanda que será atendida com essa obra, quais são as expectativas de valores e de prazos para a execução.

Nesse momento, visualize se a obra faz sentido para sua empresa, ou se é de um nicho diferente do qual vocês atuam com aptidão e costume. Descubra se o cliente tem pressa para avaliar a proposta, ou se pode aguardar mais dias para elaboração do documento com calma.

Adiante, visitar o local também pode ser etapa fundamental: baseado na minha experiência pessoal, nunca orce uma reforma sem visitar previamente o local. Há muito o que se analisar pessoalmente, que seria impossível notar por fotos ou projetos, ou ainda pela conversa com o possível cliente (que em geral será um leigo no assunto).

Para construções, a visita pode ser dispensável, todavia seria ideal para avaliar acesso ao lote, logística, distância para os colaboradores, necessidade de limpeza de vegetação, condições para terraplanagem, etc.

Listar as Indefinições

Ainda nesse primeiro momento, avalie se há alguma indefinição significativa nas informações reunidas, como ausência de projeto estrutural para um reforço pretendido, ou a falta de descrição dos revestimentos pretendidos para piso e paredes de uma reforma, por exemplo.

Liste todas essas pendências, e antes de por as mãos na massa já encaminhe formalmente para os envolvidos que podem resolver de forma definitiva o assunto. Não há como orçar um piso sem saber pelo menos que tipo de material seria instalado.

É recomendado fazer um estudo rápido sobre a compatibilidade dos projetos recebidos, basicamente para saber se estão todos na mesma revisão, se conversam entre si, se têm o mesmo layout de base, se não há interferências graves que inviabilizariam a execução da obra. Isso poupará muito tempo nos próximos passos.

Salvar o Material

Uma vez reunidas estas informações, faça um arquivo de texto simples, e anote tudo que for importante e que não estiver claro nos projetos, ou que não esteja disposto de forma fácil de acessar.

Salve todo esse material, juntamento com este arquivo de texto, em alguam nuvem, como Google Drive ou Dropbox. Dessa forma, poderá compartilhar rapidamente com outros colegas e fornecedores no decorrer do orçamento e também eliminará o risco de perda ao longo do tempo, pois recorrentemente precisamos reaver documentos de orçamentos feitos há meses ou anos atrás, e se estiver na nuvem será muito prático para encontrá-los.

Etapa 02: Definir o Escopo

Criar uma EAP

Inicialmente, vamos criar uma Estrutura Analítica do Projeto – EAP, que nada mais é que uma lista de todos os serviços que serão executados na obra, dispostos aproximadamente na sequência em que serão executados, com uma coluna de número de item, que agrupa serviços semelhantes.

O foco dessa etapa tem de ser a leitura criteriosa dos projetos, para listar tudo o que será incluído no Escopo da obra e tudo que será excluído.

Ao avaliar o projeto estrutural, se sua empresa empreita todos os serviços, você deverá adicioná-los um a um na sua EAP. Se a sua empresa não fizer alguns dos serviços, você não deverá incluí-los na lista.

Por enquanto, não se preocupe com Quantidades ou com Custos/Preços, mas tão somente liste os serviços na sua EAP.

Ao finalizar a EAP da obra toda, será possível avaliar se a data de entrega do orçamento está apropriada para o tamanho do trabalho que você tem à frente, ou se precisa sinalizar para o cliente que levará mais alguns dias para enviar a proposta comercial para ele.

Te recomendo que tome cuidado com isso: atrasar uma entrega- ou pior ainda: atrasar sem avisar – pode significar ser excluído da concorrência, de forma completamente compreensível. Nunca desperdice o tempo do seu cliente.

Dispare os Itens que Dependem de Cotação

Boa parte dos itens da sua EAP não dependerão de cotação atual, pois são muito utilizados e o preço flutua muito pouco. Para exemplificar, podemos citar os valores do quilo de cimento CP-II e do metro cúbido de areia lava média, que não costumam variar muito num prazo de 06 meses, ou até 01 ano.

Mas alguns serviços não serão possíveis de orçar sem uma cotação atual, como uma pintura especial, um portão metálico fabricado sob medida, painéis ripados de uma madeira maciça específica ou acabamento incomum solicitado em projeto.

Durante a elaboração da EAP, marque estes itens e já ganhe tempo disparando eles para cotação.

Envie mensagens e e-mails para as lojas que te atendem para consultar valores dos materiais e também já compartilhe sua pasta de projetos com os empreiteiros e fornecedores que costumam te atender em serviços especializados (marcenaria, marmoraria, esquadrias, serralheria, etc), para que eles orcem os seus serviços simultaneamente, enquanto você trabalha em seu orçamento.

Começar a Planejar a Duração da Obra

Neste ponto, ainda sem muitas informações quantitativas da obra, você já tem noção da ordem de grandeza do projeto e de todos os serviços que serão executados.

Comece o Planejamento para visualizar quanto tempo será necessário para executar a construção/reforma, para dimensionar como será seu canteiro de obras, qual será a equipe de administração alocada e entender como esse contrato impactaria a agenda da sua empresa. Tudo isso será considerado ainda neste orçamento.

Etapa 03: Levantamento de Quantitativos

Medir em Projeto e in loco

Em sequência, com a EAP pronta, é hora de iniciar os levantamentos e medições. Determinados serviços serão medidos diretamente nos projetos, outros precisarão ser mensurados no local da obra (especialmente para reformas).

Medindo pelo projeto, é possível utilizar diversos softwares para medição dos arquivos editáveis, como AutoCAD, SketchUp e Revit.

Recomendo também utilizar o aplicativo FoxitReader para a medição de arquivos em PDF.

Para medições in loco, além da boa e velha trena, também há aplicativos de celular que ajudam em mensurar e registrar medidas pela câmera, como o app Medida (iOs) e o Prime Ruler (Android).

Levantamento Com Projeto

Para serviços de Fundações e Estruturas, você deve procurar pelo Projeto Estrutural. Usualmente, o projetista vai inserir um Quadro Resumo de Materiais, onde ele já compilou as quantidades para auxiliar na cotação e execução do projeto.

Já para as atividades de Instalações, encontre os projetos complementares de Elétrica (incluindo Internet, TV, Telefonia, CFTV, Som, etc) e de Hidráulica (água fria, água quente, esgoto sanitário, águas pluviais, etc). Muitos projetos de instalações também incluem Quadro Resumo.

O Projeto Arquitetônico será fonte de informação para os demais serviços. Veja os exemplos:

• Em Reformas, haverá uma Planta de Demolir/Construir para medição de demolições e obra civil para novo layout;
• Pela Planta de Cobertura será possível medir coberturas, telhados e impermeabilizações;
• A Planta Técnica dispõe quais serão os acabamentos e revestimentos de piso e paredes utilizados nos ambientes;
• Para os tetos, consultar Planta de Forros/Tetos, onde há indicações sobre forro de gesso, forro de madeira, lajes pintadas, etc;
• Haverá Detalhamentos de Áreas Molhadas e Secas para cotação de Marmorarias, Esquadrias, Marcenarias e Serralherias;

Levantamento Sem Projeto

Não são poucas as vezes em que será necessário fazer um Orçamento de Obras Sem Projeto.

Nestas situações, é preciso utilizar da experiência e das definições com o cliente para preencher as lacunas de informação.

Se não há Planta Técnica para indicar os revestimentos, faça uma lista e registre com seu cliente validando as premissas que você usará para seu orçamento.

Quando não houver Projeto Estrutural, estime os elementos estruturais, porém formalize com o cliente que o orçamento carecerá de atualização quando receber o projeto específico, para evitar prejuízos.

Outra saída é realizar um orçamento de construção por metro quadrado, a partir do CUB/m² atualizado do seu Estado. Esta será uma estimativa prévia do valor global da obra, que elaborada corretamente, ditará um valor aproximado da realidade, mas ainda impreciso.

Estimar o que for Impossível de Medir

Conforme seu levantamento evoluir, vai perceber itens que não são possíveis de medir.

Por exemplo, quando o projeto vagamente indica que será construído um Pergolado de Madeira e não traz informações adicionais, ou vistas/cortes. Ou então o projeto indica que haverá um Movimento de Terra ao redor da casa, mas não especifica cotas ou linhas de nível.

Nestes casos, a unidade da medição provavelmente será “verba” e a quantidade medida será “01” (ou seja, uma verba de X reais para executar o serviço).

Ao se deparar com essa situação (muito comum para Reformas), o correto é procurar discutir com algum profissional ou técnico especialista no serviço em questão, e encontrar uma maneira de estimar o custo dessa serviço. Algumas das soluções possíveis são:

1. Estimar simplesmente o custo empreitado para executar o serviço e lançá-lo como uma verba;
2. Criar uma CPU apropriada para o serviço e estimar a quantidade (volume, comprimento, área, peso, etc) para calcular o custo total desse serviço;
3. Retirar este item do orçamento, indicando de forma clara para o cliente a motivação e a remoção deste item do escopo, para evitar possíveis prejuízos futuros.

Criar um Memorial

Este é o passo mais ignorado de todos, e cumpri-lo pode ser sua salvação.

Ao elaborar um orçamento, é comum que erros de cálculo aconteçam e/ou que serviços não sejam incluídos no escopo orçado.

Criar um Memorial do seu levantamento e das premissas utilizadas é extremamente útil para evitar discussões, desgastes e, principalmente, erros de orçamentação.

Suponhamos que há uma obra com 100m² de demolição de piso existente. No Memorial deverá constar:

• Quais são os ambientes que terão seu piso demolido;
• Quantos m² seriam demolidos em cada ambiente;
• Qual a espessura utilizada para o piso;
• Qual o fator de empolamento na retirada do entulho;
• Quais equipamentos serão empregados.

Assim, caso haja uma alteração significativa no escopo, será possível entender exatamente o que foi orçado e como lidar com esta alteração (aditivar com cliente, absorver o custo, mudar a forma de executar o serviço, etc).

Etapa 04: Precificação dos Serviços

Escolher as CPUs

Logo após finalizar o levantamento de quantiativos, será o momento de escolher quais Composições de Preço Unitárias (CPUs) utilizar.

Para cada obra há composições mais adequadas que outras. Os critérios para seleção são variados: obra particular ou pública; pequeno, médio ou grande porte; mão de obra contratada, empreiteiros ou diaristas…

É preciso encontrar as CPUs mais assertivas para o serviço e para a realidade da empresa e do mercado em que está inserida.

Dessa forma serão calculados os custos diretos e indiretos da obra em questão.

Aplicar o BDI

Com os custos unitários definidos pelas CPUs escolhidas e os custos totais calculados multiplicando os custos unitários pelas quantidades, partimos para a etapa de calcular e aplicar o BDI, para obter o Preço de Venda.

Novamente, para cada obra haverá uma faixa aceitável para o BDI, a depender de suas características, forma de contratação com o cliente, nicho de atuação da construtora, volume financeiro da obra…

Uma vez que você calculou um BDI que considere todos os pontos essenciais, você o embutirá nos custos unitários de forma uniforme, e caso entenda que é comercialmente mais eficiente realizar um desbalanceamento, deverá alterr os pesos entre itens.

Avaliar o Orçamento com a Realidade de Mercado

Neste ponto, temos uma simulação de custos para a obra. Resta agora avaliar se está realista o suficiente e dentro dos padrões de rentabilidade que a empresa deseja ter.

Este é o toque comercial que falta para entender como fazer orçamento de obras.

No mercado, contratos similares ao orçamento que você está fazendo apresentam uma X margem de lucro. É muito difícil descolar consideravelmente dessa faixa.

Supondo que em um nicho a margem de lucro seja de 10 a 14%, um orçamento com 9% ou 15% de lucro ainda é competitivo. Todavia, não é provável que um orçamento com 20% de lucro será bem recebido.

Da mesma forma, a empresa tem seu planejamento financeiro, e determinou que seu custo de oportunidade exige pelo menos 20% de retorno sobre capital, por exemplo.

Nesta situação, obras que estão em nichos ou que tenham volume financeiro para 15% ou 10% de margem de lucro nem seriam orçadas, para evitar o gasto desnecessário, uma vez que essa margem não atende o padrão de rentabilidade admitido.

É por isso que a Precificação é a etapa Menos Técnica e Mais Comercial do Orçamento.

Preparar a Proposta Comercial

Uma vez definido o Preço de Venda da Obra e preparado o orçamento final, é necessário traduzir isso em uma Proposta Comercial apresentável para seu cliente.

Aqui é indispensável ter em mente que o cliente é leigo, logo, é preciso apresentar algo de fácil compreensão e que deixe muito claro o seu escopo.

Pontuar os itens não inclusos no orçamento é como o batimento cardíaco, e explicar os serviços propostas de forma humanizada é como o fôlego dos pulmões.

Taiichi Ohno nos ensina que devemos eliminar todos os trabalhos desnecessários do processo. Ao invés de fazer 10 orçamentos durante 01 hora cada, seria preferível fazer apenas 05 orçamentos de 02 horas cada (desde que estes sejam os 05 que tenham chances reais de fechamento).

Saiba alocar seu tempo! Construir um orçamento de obras perfeito é muito importante, mas se não houver conversão, é melhor nem iniciá-lo.

Considerações Finais sobre Como Fazer Orçamento de Obras

Como Melhorar meu Orçamento?

A Orçamentação se divide em duas grandes partes: Técnica e Comercial.

A parte Técnica diz respeito ao que exige conhecimento especializado de Engenharia Civil, e vai da Etapa 01 – Reunir Informações à Etapa 03 – Levantamento de Quantitativos.

Adianta, a parte Comercial seria a Etapa 04 – Precificação.

Para evoluir tecnicamente, recomendo que estude mais, com cursos e livros de orçamento de obra, por exemplo. Grandes autores publicam nesta disciplina e ótimos cursos de especialização na área estão disponíveis.

Já no aspecto Comercial, indico também que estude, tanto Marketing como Apresentação e Vendas, pois são fatores fundamentais e que valorizarão um trabalho tecnicamente bem feito.

Quais Ferramentas para Fazer Orçamento de Obras?

Existem vários softwares e aplicativos para Orçamento de Obras, tanto gratuitos como pagos.

Existem também sistemas, ERPs e sites que exxercem essa função.

A unanimidade nesse assunto é que o Microsoft Excel é a ferramenta mais utilizada, seja nos levantamentos ou em todas as etapas, será seu melhor amigo e maior aliado. Você precisa dominar este recurso!

Também existem vários Modelos de Orçamento e Planilha de Levantamento à disposição para venda online, que podem ser úteis. Alguams se entitulam Calculadoras de Material. Recomendo conferir este artigo sobre o assunto e conhecer este outro post também.

Conclusão

Em suma, saber Como Fazer Orçamento de Obras pode ser uma tarefa desafiadora, mas o sucesso de qualquer projeto começa aqui.

Seguindo as 04 Etapas que compartilhei acima, você estará trabalhando com uma estrutura muito segura e que resultará em orçamentos melhores.

Por fim, aprofunde ainda mais seu conhecimento, confira outros artigos recomendados abaixo!

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