Como a Reforma Tributária Impacta a Construção Civil?

A reforma tributária muda a construção civil e a incorporação imobiliária com a criação da NF-e de Alienação de Bens Imóveis (NFBI), documento novo que passa a tributar a venda de imóveis por IBS e CBS a partir de 2027. Na incorporação e no loteamento, emite-se uma nota-mãe sem tributação na promessa de compra e venda, e o tributo é cobrado a cada parcela paga, por meio de um evento vinculado a essa nota. O setor nunca emitiu nota nesse formato e ainda há pontos sem regulamentação.

Este artigo resume o que foi apresentado em uma live com o Comitê Gestor do IBS e a Receita Federal, em conjunto com as entidades do setor. Assista à íntegra abaixo:

A transcrição completa da live está disponível no fim deste artigo, em PDF para download.

Como será a reforma tributária na construção civil

O que a live apresentou para o setor imobiliário pode ser resumido nos pontos abaixo.

• Documento novo: a NFBI (modelo 77) tributa somente IBS e CBS, sem ISS nem ICMS.
• Regime específico de bens imóveis: cobre alienação, locação, administração e intermediação, e construção civil. A NFBI trata só da alienação (venda, cessão e transmissão de direitos reais). Locação, administração e construção usam a NFS-e padrão nacional.
• Fato gerador: o ato da alienação (escritura, contrato ou promessa/compromisso de compra e venda), não o registro do imóvel.
• Venda comum de imóvel: IBS e CBS sobre o valor total, integralmente no ato, com uma única nota, qualquer que seja a forma de pagamento.
• Incorporação e loteamento: nota-mãe sem tributação na promessa de compra e venda. A cobrança ocorre a cada parcela paga, por meio de um evento de pagamento de parcela. Não é uma nota por parcela.
• Base de cálculo: valor da operação menos o redutor de ajuste e o redutor social (este só para imóvel residencial novo ou lote residencial). Alíquota padrão com redução de 50%. Em permuta com torna, a base é só a torna; sem torna, não há incidência.
• Quem emite: pessoas jurídicas contribuintes e pessoas físicas que vendem mais de 3 imóveis no ano (atual ou anterior), ou mais de 1 imóvel construído por elas nos últimos 5 anos. Pessoa física não contribuinte não emite. O emitente pode ser um terceiro, como banco, tabelionato ou leiloeiro. Emite-se uma nota por vendedor e por imóvel.
• Três formatos de nota: completa (vários vendedores), simplificada (um vendedor) e de transição (vendas anteriores a 2027).
• Dois regimes: específico (padrão, com redutores e crédito) e opcional (arts. 485 e 486, sobre a receita mensal recebida, sem redutores nem crédito). Ambos exigem emissão de nota.
• Cronograma: produção em novembro; obrigatoriedade a partir de dezembro; tributação efetiva em 2027. O Comitê Gestor prevê um aplicativo emissor gratuito, acessado por gov.br e certificado digital.

Riscos que os construtores devem observar

São os pontos que podem gerar erro, não conformidade ou custo inesperado na emissão e na apuração.

• Falta de sistema: os provedores de sistemas (ERPs) ainda não estão prontos. Empresas pequenas e médias respondem por cerca de 90% das operações e terão a maior dificuldade e os maiores custos.
• Erro no redutor de ajuste: concentra os benefícios e a complexidade. Exige registrar aquisições e contrapartidas, ratear por unidade e consumir por parcela. Há cerca de 20 opções de tipo de redutor.
• Vários vendedores ou coproprietários: cada um emite a própria nota e é tributado pelo seu percentual de copropriedade. Rateio errado do valor e dos redutores gera inconsistência.
• Escolha do regime: o regime opcional dispensa redutores e crédito. Ao migrar do RET para o regime específico, o crédito das unidades não vendidas é proporcional, e a regra ainda precisa ser explicitada.
• Vendas anteriores a 2027: exigem nota de transição, com três requisitos combinados. Casos sem nota-mãe (não optantes do RET) ainda não têm operacionalização definida.
• Preço “por fora” no regime opcional: a leitura apresentada é do grupo operacional, não do normativo. A recomendação da live é fazer solicitação de consulta à Receita.
• Distrato e desistência da incorporação: o evento de desfazimento da operação ainda está em desenho. Na visão apresentada, o prazo de desistência não é cláusula suspensiva e não dispensa a emissão da nota.
• Sinal e adiantamento antes da venda formalizada: não há definição sobre o documento fiscal aplicável.
• Material orientativo em mudança: a própria apresentação teve a coluna de base de cálculo corrigida durante a live. Convém acompanhar as versões.

Problemas da transição da reforma

O que ainda está indefinido ou pressiona o setor durante a implantação.

• Prazo curto e travado: o cronograma está fixado por emenda constitucional. Órgãos e entidades reconhecem a dificuldade, mas qualquer prorrogação depende do Congresso. As entidades pedem adiar a entrada do setor, não o fim da transição.
• Regulamentação incompleta: ainda faltam atos conjuntos, notas técnicas e ajustes no regulamento. A apuração propriamente dita não foi tratada na live.
• Transição do RET e do PIS/Cofins para a CBS: até 2026 recolhe-se PIS/Cofins. Em 2027 passa-se à CBS, que pode se referir a vendas muito anteriores. Isso exige uma nota de transição mensal, em vez de nota por operação.
• Casos sem solução: vendas até 2026 de quem não é optante do RET, sinal antes da escritura e distrato ainda dependem de normativo.
• Ferramentas em construção: o ambiente de homologação ainda não tem 100% das regras, e o web service de eventos não foi publicado. A especificação do DANFE-NFBI sai em outubro e a nota técnica em dezembro.
• Registro inicial do redutor de ajuste: foi retirado da nota-mãe e deve ficar em uma solução à parte (camada do CIB ou outra ferramenta), ainda sem definição.
• Aplicativo gratuito sem integração: funciona apenas em modo web. Quem tem sistema próprio precisa desenvolver a integração.
• Crédito proporcional: há discordância do setor sobre a proporcionalidade do crédito, cuja regra ainda será explicitada.

Atitudes para se preparar

Ações práticas que decorrem do que foi dito na live.

1. Acompanhar as publicações: notas técnicas, atos conjuntos, alterações do regulamento e novas versões do MOC. Rever a gravação da live e a live do CFC (cerca de 3 horas), que percorre o regulamento artigo por artigo.
2. Testar já: há ambiente de homologação no portal DF-e, no menu da NFBI, em “serviços”. Já são mais de 100 notas de teste, por cerca de 20 empresas. As regras devem estar completas entre meados e o fim de outubro, com produção em novembro.
3. Cobrar o fornecedor de sistema: peça o cronograma de adaptação. Empresas sem sistema podem usar o aplicativo gratuito (gov.br e certificado digital).
4. Mapear a carteira: separe vendas até 2026 (nota de transição, RET) das vendas a partir de 2027 (nota-mãe e eventos). Classifique cada operação por modalidade e natureza.
5. Definir o regime com o contador: compare o regime específico com o opcional (arts. 485 e 486) e calcule o efeito no crédito das unidades não vendidas. Para quem incorpora, vale rever também como o orçamento paramétrico com a NBR 12721 alimenta o custo do empreendimento.
6. Estruturar o controle do redutor de ajuste: registre aquisições e contrapartidas (por exemplo, o custo do terreno dividido pelas unidades), rateie por unidade e apure por parcela. Estude as opções de redutor.
7. Organizar os cadastros: partes, percentuais de copropriedade, matrícula, endereço e valor venal do imóvel. O CIB não será obrigatório agora.
8. Desenhar o fluxo interno: defina quem emite a nota-mãe, quem registra cada evento de parcela e como tratar distrato e cancelamento.
9. Formalizar dúvidas: use a solicitação de consulta à Receita para os pontos abertos (preço “por fora”, desistência) e leve as demandas às entidades (SECOVI, BRAINC, SEBIC e ELO), que se reúnem toda semana com os órgãos.

Baixe a transcrição completa da live

Para consultar cada detalhe da discussão, disponibilizamos a transcrição integral da live, reorganizada em seções, parágrafos e listas, sem supressão de conteúdo. Os rótulos de quem fala foram deduzidos pelo contexto e podem ter imprecisões.